1.9億訴訟標的案圓滿結案——港商利益得到?;?/td>

 這是一樁本所建所以來最大的一筆訴訟標的的案件,在徐沛榮、寧寧律師帶領的房地產專業團隊的卓越努力下,經過一年多的艱難訴訟,終于取得了圓滿的結果。
    一、案情簡介
    2004年至2007年期間,某香港投資人在我省開辦的公司(以下簡稱香港公司)與某政府部門派出機構(以下簡稱派出機構)及其下設公司先后簽訂了三份房屋建設及租賃合同。合同簽訂后,香港公司按約定照派出機構要求建設廠房、辦公樓及附屬設施,建成后由派出機構承租。后派出機構及其下設公司將租賃物轉租給第三人公司。租期開始后,派出機構及其下設公司并未按照約定支付租金。截止香港公司起訴之日,派出機構及其下設公司欠付租金及違約金合計超過1億9千萬元。2014年6月,香港公司向長春市中院提起訴訟,請求法院判決解除合同,判令派出機構及其下設公司支付租金及違約金并限期返還租賃物。
    二、原、(被)告起訴觀點
    原告香港公司向法院提起訴訟,提出如下觀點:1、被告政府機構及其下設公司長期拖欠租金,數額巨大,而按約定支付租金是二被告在租賃合同中的主要義務,二被告拖欠租金的行為已構成根本性違約。故依據《合同法》第九十四條關于合同解除的規定,第二百二十七條“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同?!敝娑?,以及原、被告在合同中的約定,原告有權解除合同。2、根據《合同法》第一百零七條關于違約責任的規定,二被告應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,因此二被告應當向原告支付所欠付的租金及違約金至合同解除時止。3、根據《合同法》第九十七條關于合同解除效力的規定,原告有權要求二被告及第三人在合同解除后,限期返還租賃物,并自合同解除之日起至實際返還租賃物時止向原告支付房屋占用使用費。
    二被告代理人參加庭審,提出如下答辯觀點:1、被告已陸續支付租金,被告的行為不構成根本性違約,不同意解除合同。2、原告主張的違約金數額過高,應予降低,按同期人民銀行貸款利率進行計算。3、原告主張的部分租金已超過兩年法定訴訟時效。
    三、本案難點
    本案的特點,一是訴訟標的大,案件訴訟標的額高達1.9億多元,是長春市中院在級別管轄訴訟標的額調整后所收到的標的額最大的案件;二是時間跨度長,從2004年到2014年整整十年;三是違約金額計算復雜,盡管案件雙方當事人在合同中對租金的支付方式及違約金的計算方式做出明確約定,但派出機構及其下設單位多次、長期拖欠香港公司租金,以致違約金的計算十分復雜。我所接手案件后花費了大量精力調查取證、計算訴訟標的額,經過周密細致的工作,抽絲剝繭,縷清了脈絡還原了案件的事實真相。
    但案件在進入訴訟程序后,仍遇到重重障礙幾現僵局。首先,本案其中一個被告為政府派出機構,另一被告為其下設公司,因此,本案在審理過程中遇到多重阻礙,受到多方勢力干擾。其次,本案二被告己將租賃物轉租給第三人,涉及多方利益,致使案件的審判需要平衡各方利益,難度較大。再次,本案中的租賃物為香港公司依照被告派出機構的要求,派出機構為向第三人公司招商引資而為其專門特殊建設的,如做他用很可能降低租賃物的價值,且一旦判令返還租賃物,第三人公司需重新建設或租賃廠房,這將造成巨額不必要的經濟損失,對本案各方都是不利的。因此,本案的進展遭到重重阻礙。
    四、律師代理觀點
    我所律師在庭審過程中發表如下代理意見:1、根據《合同法》第九十四條之規定及雙方當事人在合同中的約定,二被告欠付租金的行為已構成根本性違約,二者與原告簽訂的所有租賃合同,應當予以解除。2、根據《合同法》第六十條、第一百零七條之規定,二被告應向原告支付欠付的租金及違約金至合同解除之時止。3、根據合同法第九十七條,以及《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條規定,“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的,人民法院應予支持?!倍桓婕暗諶斯居ο奩詵禱棺飭尬?,并自合同解除之時至實際返還租賃物時止,按照合同約定的標準向原告支付房屋占用使用費。以解除合同之訴的策略取得訴訟的主動權。
    五、辦案結果
    經過原被告雙方的激烈辯論和討價還價,最后接受了法院的調解,香港公司在違約金方面做出了讓步,雙方達成和解協議,法院制作調解書結案。
    該案從接手到最終調解結案歷時一年多時間,我所律師不畏各方阻撓和壓力,終于通過訴訟的方式維護了委托人的合法權益,用事實回報了委托人的信任,也彰顯了祖國依法辦事的決心。
    本所律師忠誠于事實忠誠于法律的執業精神和對委托人高度負責的做事風格受到了港商的高度評價,同時,也增強了港商對大陸司法環境的信心。(王藝曉供稿)